老干部的新花样
2005年，三井不动产牵头日本建筑界的6家巨头，联合拿下了东京有史以来最大的地产项目，东京中城。
东京中城几乎集结了日本建筑的大师和巨头，设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计，景观是EDAWInc负责，隈研吾参与了商业设计，住宅的设计则是坂仓做的，楼体外观得设计是青木淳和安藤忠雄共同担纲......
从一开始，他们就想把这个项目做成一个标杆，甚至打造一个向全世界宣扬日本价值观和审美观的渠道。
日式的建筑美学、日本人对居住、工作、游乐、休闲方式的思考，都在这个项目里集中体现。还有环保理念的更新，对公共艺术的思考，怎么利用高科技设施，后来深深影响了地产行业。
东京中城不仅取得了巨大的商业成功，更是刷新了日本开发行业的理念，甚至有人说这个项目对于整个日本都意义重大，是21世纪日本商业和文化创意的发源地，甚至是：
日本设计走向世界的发源地。
龙头企业对于行业的意义正在于此，他们给大家留下的不仅仅是大项目，而是价值观。
1
眼下，中国房地产也有一个巨大的项目正在进行中：
交房。
这是一场价值观的大洗牌的结果。以“高周转和高杠杆”为价值观，最终付出了巨大的代价，中国最大的五家开发商，有两家出局了。
今年下半年一开始，是中国房地产业最失落的时候。
易居研究院7月发布报告说，全国至少出现了271份停贷声明。他们测算了下，上半年全国住房烂尾率是3.85%，对应烂尾楼面积为2.31亿平米。这可能要影响到上百万户家庭。
房地产这台庞大的机器，到了最后的交付环节突然卡壳。巨大的金钱、汗水和心力付之东流。上个月，国家统计局也公布了今年九月份的房地产数据。房屋新开工面积为9700万方，房屋竣工面积只有4000万方。
不得不说，上一轮调控完全失败了，以一种惨烈的方式。但一个不容忽视的现象是，央企开发商，几乎全员安全地度过了这一轮行业下行；股权多元化的国企，则有些出了问题；民营开发商，大部分都出了问题。
一个小事或许可以解释背后的原因。
2010-2016年，保利地产的资产负债率逐年下降，当时，前五的房企中只有他们一家的负债率在下降，2017年的年报出来后，有小股东在投资者会议上要求保利的管理层当面给个解释，要求加杠杆和高周转。
是随着同行加杠杆，还是走自己的路，保利最终的决定是：
不盲从。
2
统计数据说，保利是唯一一家、自始至终、没有突破三道红线的开发商。
“十九大”是2017年10月闭幕的，两个月后，保利发展的年会上，时任总经理刘平提出了一个词：
适度杠杆。
也就是说，比起最警觉的同行，保利依然早了一年半开始控制杠杆、严控负债。
后来，审计出身的刘平，成了保利发展的董事长。
保利发展这样的企业，有人称他们是地产界的老干部。最明显的一点，做决策不是看同行，而是看《新闻联播》。
2002年的十六大，提出了中国特色的城镇化，明确要求各地政府“提高城市化水平，坚持协调发展”。就在那一年，保利地产2002年完成股份制改革，初创团队用3000万注册资金，开创了保利地产北京公司。
就这样，他们完整地抓住了中国城市化最黄金的20年。
今年6月，保利发展总部全体动员下基层赋能一线。六月之后有好几个月，保利都拿到了销售额单月第一的成绩。
到现在，全口径金额和权益金额也还是保持在行业第二。“保三争一”的目标，就这样清晰可见了。更重要的是企业安全得到保证，即便有千万条融资渠道，保利地产最根本的资金来源还是销售回笼资金。
他们知道，企业闭眼狂奔的时候，最先失控的不是财务安全，而是人性。
过去两年倒下的开发商有一个共同点，就是老板基本失去了对公司的了解。从项目到区域，报上来的数据和目标有大量水分。
在爆雷之前，公司就已经失控了。
相比起融资便利等优势，央企开发商到现在没有一家出事，最重要的原因还是：
纪律性。
3
保利的研究院近几年逐渐声名鹊起，他们几乎预判对了所有政策的走向。包叔之前写过，他们今年给出的行业趋势判断是“五化”：
去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化。
第一和第五，已经被市场验证。制造业化、专业化和民生化，与其说是预测，不如说是保利自己努力的方向。
今年三月底，上海因疫情停摆，所有工地封停数月。保利在上海徐汇天悦同样如此。而保利之前向业主承诺的交房时间，是6月30日。
不可抗力的“疫情影响”，延缓交房，似乎已是必然的选择。但保利为了能够在疫情后第一时间复工，项目总带队驻守工地两个多月，确保项目没有新增人员感染。
6月1日复工后，项目按日倒排交付工作计划，日结日清。一个月时间，上海天悦竟然奇迹般地如期交付。这是制度的胜利，保利在交付上有一个“6321”标准，要求将所有问题前置化：
提前6个月，启动竣工准备，完成精装样板间联合验收；
提前3个月，进行三轮一户一验，逐户验收及跟踪消项；
所以哪怕遇到不可抗力事件的干扰，保利也能应对，这不仅是制度化的结果，也是央企纪律性的体现。
别人在焦头烂额保交付的时候，保利在思考用技术和产品如何更好交付。本着绿色低碳、健康人居的理念，他们的部品技术标准高于国标。
油烟机是大风量、大风压的，聚焦灶台热源点低吸、瞬吸，加速排烟过程；燃气灶配置的是聚能环锅架，隔热的同时防止热量外溢；高端项目配置的洗碗机，可以全域喷淋洗，高温高压深度清洁。
为了健康的环境，保利找到供应商从一开始就下狠功夫。将无醛板行业的龙头纳入供应链。采用无醛板技术的收纳柜，从生产、安装到交付使用全过程都无甲醛、无VOCs等污染物释放。
除了高技术标准，在交付产品中，还藏着保利数十年如一日细致入微的洞察与研究。在很多肉眼难以察觉的地方，他们实现了:
2年一次微迭代，4年一次大迭代。
深访上百组客户后，保利发现市场上很多收纳设计，缺乏对普通人日常生活的关怀。认定一个干净卫生、舒适惬意的居家环境要从门开始。
于是，"玄关柜"这种入户小细节，被纳入集团管控强条，要求必须预留空间。雨伞、童车、外套得以各归其位。
像玄关柜这样的技术强条，总共提炼了150条。类似的小迭代也一直在进行，对于客户敏感度高的六大模块：厨房、卫生间、玄关，以及收纳、睡眠、灯光，保利发展都进行了细致入微的人性化设计，他们将其称之为 ：
聚焦1平米的微创新。
而大迭代建立在更系统性的洞察之上，保利于2020年、2022年分别发布了两本健康人居白皮书，形成了专业的健康社区体系。在这些理念指导下，最新的玄关甚至融入了防疫消杀侧龛和预装消毒设备。
他们还专门跑去研发了镜柜开发架托和纸巾格、内嵌充电插座，让女主人拥有一个美美哒的梳妆时刻。
考虑到居家漱口洗脸经常需要弯腰，安了上出水龙头；防止气溶胶传播，设计出了集中水封；为了除臭，直接装了四防抗菌地漏.....
这套体系被命名为Well集和社区，已经在全国70个项目落地：
未来所有保利项目都会应用到这些技术，并对实施进行严格把控。
制造业化、极致专业化，从来不是一句口号。
4
在今年，保利发展已经在全国范围内交付了25.9万套房子。交付甚至写进了集团战略：
所见即所得。
各个区域开始比拼交付质量，有些完全将工地向业主打开，有的区域做了阳光建筑实验。
山西保利西山林语验房时，很多业主不能亲自到场。项目方开启了山西首档“云验房”，全程网上直播，看工程进度，看园林实景，走进室内测量客厅开间、主卧进深，细查瓷砖和水管品牌：
想看哪套，就带你们看那套。
保利还开发了“筑善云”线上平台，确保工艺工序通过施工、监理、甲方三方验收，验收及整改过程全留痕。在系统上，一套房子可以看到房间的施工过程管控数据，比方基层的测量数据，一些重要工序的验收情况，防水检查试验情况。
保利发展创业之初，产品线是以刚需与首改为主，但近年来，保利的改善和豪宅产品越来越强。大家发现，保利发展这位老干部，已经逐渐转身成了一家新公司：
以设计驱动创新。
比如在公认的产品高地浙江，保利的产品开始令同行侧目。从杭州到温州，从宁波，保利今年推出的每一个项目都令人耳目一新，从外立面到园林，甚至商业街区，它们要么拥有独特的设计语言，要么试图成为城市的标志和符号。
别人在保交付。保利在抓住这个时机，提升自己的品质和口碑。
创新的背后是制度的推动，今年保利在两个区域成立了业务型共享中心，和互联网公司一样，拥有了中台组织。产品和技术的更新，责任落实到人，以此来推动项目重视土地的自然特征和历史文脉，重新思考社区与城市的关系。
眼下，房地产行业正在从一片废墟中重建。包叔的好友和兽爷写过郑州的亮亮夫妻，他们的房子烂尾了。工地上的师傅告诉他们：
如果钱到位了，房子快得很，两天半就盖一层楼。
一个行业所有的努力，不应该只是为了两天半盖一层楼。礼崩乐坏，瓦釜雷鸣，在一个价值观崩坏的年代，需要多一些保利这样恪守正道的老干部。